“經(jīng)濟新常態(tài)”不僅是今年“兩會”代表們熱議的詞匯之一，而且也逐漸成為各方面對當前經(jīng)濟階段性特征的共識。新常態(tài)意味著我國的經(jīng)濟增速從高速向中高速換擋，結(jié)構(gòu)調(diào)整進入轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力正在發(fā)生根本性變化?？梢哉f，原有的行業(yè)運行狀態(tài)和成長邏輯面臨著一系列挑戰(zhàn)。2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9.5萬億元，累計同比增速10.5%，增速甚至比受國際金融危機影響的2009年還低5.6個百分點。同時，全國商品房銷售為12.1億平方米，累計同比下降7.6%，銷售面積增速和房地產(chǎn)價格回落，部分城市和開發(fā)企業(yè)去庫存壓力較大。 以新常態(tài)的眼光來看，隨著新型城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，人口結(jié)構(gòu)不斷變化，以及房地產(chǎn)從供不應求向供求基本平衡逐步轉(zhuǎn)變，超高速的房地產(chǎn)行業(yè)增長階段已經(jīng)基本結(jié)束，過去那種只要拿地就掙錢的所謂“黃金時代”已經(jīng)一去不復返，房地產(chǎn)增速出現(xiàn)持續(xù)下滑是城鎮(zhèn)化和市場發(fā)展規(guī)律的客觀反映，是對前一階段產(chǎn)業(yè)粗放式擴張的修復，是對潛在金融風險的一種自動減壓過程。 同時，面對當前去庫存、去杠桿的種種壓力與挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有主動適應新常態(tài)的基礎條件。第一，雖然我國住房存量出現(xiàn)區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性問題，但供求關(guān)系總體上尚處于基本平衡狀態(tài)，根據(jù)國務院發(fā)展研究中心測算，目前我國人均套戶比剛剛達到1.0左右，即按照城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計，每個城鎮(zhèn)家庭擁有1套住房，從許多先行工業(yè)化國家的發(fā)展經(jīng)驗看，我國住房存量仍有擴大的空間，住房供求關(guān)系仍處于相對穩(wěn)健的發(fā)展時期。第二，改善性住房需求規(guī)模較為龐大。產(chǎn)業(yè)研究表明：在滿足基本住房需求以后，廣大居民對住房質(zhì)量和環(huán)境都將提出更高要求。例如，從戶均1套房到人均1間房，從基本居住功能到更加完善、健康的人居環(huán)境等等。在我國住房存量資源中，由于各種歷史原因，在老城區(qū)、城鄉(xiāng)接合部，甚至墾區(qū)林區(qū)還有相當比例的住房質(zhì)量相對簡陋，住房成套率有待提高，這些改善性需求都將為下一階段行業(yè)發(fā)展提供基本面的支撐。第三，“四化同步”發(fā)展將進一步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)藩籬，人口、資本、土地等要素資源得到更加優(yōu)化配置，特別是隨著相關(guān)領(lǐng)域的體制機制改革推進，新型城鎮(zhèn)化將釋放出更大的需求潛力，新增城鎮(zhèn)常住人口不斷增加，并逐步融入城市經(jīng)濟體系，將為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供有力的需求支持。因此，新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著一系列嚴峻形勢，也面臨著提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量、創(chuàng)新發(fā)展模式提供的戰(zhàn)略性機遇，具備實現(xiàn)軟著陸、保持相對平穩(wěn)運行的基本條件。 為主動適應經(jīng)濟新常態(tài)，房地產(chǎn)的公共政策要重點關(guān)注幾個問題： 一是要強調(diào)住房的民生功能。住房是居民基本生活和生產(chǎn)資料，又是具有投資價值的不動產(chǎn)。但總的來說，住房公共政策的核心仍然是促進廣大居民實現(xiàn)“居住權(quán)”，實現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)的中國夢。其中，解決好中低收入家庭的住房困難問題尤為重要，這是一項重要的民生工程和民心工程，既關(guān)系到中低收入家庭的切身利益，又關(guān)系到整個社會和諧穩(wěn)定健康發(fā)展。下一步完善我國住房保障政策的重點是要建立一個多元化、多層次的城鄉(xiāng)住房保障體系，理順租賃型保障和產(chǎn)權(quán)型保障的關(guān)系，確保保障性安居工程建設任務順利完成。在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的框架下，要將外來務工人員也納入當?shù)刈》勘Ｕ象w系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)住房保障體系全覆蓋和應保盡保。 二是要建立促進房地產(chǎn)行業(yè)長期健康平穩(wěn)發(fā)展的體制機制。一方面，面對房地產(chǎn)行業(yè)周期性和階段性波動，應分類調(diào)控，分層施策，但要警惕出臺不當政策加大房地產(chǎn)市場波動幅度，誘發(fā)房地產(chǎn)風險甚至是市場泡沫。另一方面，宜盡快建立和完善促進行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的政策體系。包括制定和落實差別化信貸政策，支持住房基本需求和改善性信貸需求，運用多種工具和資金渠道，降低首套置業(yè)和改善性置業(yè)的融資成本。進一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，合理調(diào)整和降低二手房交易環(huán)節(jié)的稅負水平，提高存量住房資源配置效率。建立中性金融工具，即實現(xiàn)家庭住房支付能力的相對平穩(wěn)。充分發(fā)揮土地政策預調(diào)功能，根據(jù)區(qū)域住房市場供求的實際情況，因地制宜地控制土地供給節(jié)奏。 三是房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。要主動應對經(jīng)濟新常態(tài)的客觀要求，從新階段的行業(yè)特點和區(qū)域供求出發(fā)，更加有效配置和調(diào)整產(chǎn)業(yè)資源。以全新的產(chǎn)業(yè)理念看待行業(yè)發(fā)展，鼓勵商業(yè)模式和管理模式創(chuàng)新。圍繞新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化的建設需求，抓住城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)升級的步伐，積極探索商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)等非傳統(tǒng)住宅類的發(fā)展模式，為促進經(jīng)濟社會發(fā)展、培育新興消費熱點提供平臺服務。加快推進建筑產(chǎn)業(yè)化，通過建筑設計標準化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、結(jié)構(gòu)裝修一體化、過程管理信息化等措施，為廣大消費者提供節(jié)地節(jié)能、環(huán)保綠色、健康舒適的產(chǎn)品。 |
