| 外媒報(bào)道稱，安土重遷的文化習(xí)性一直深深積淀在中國幾千年的文化血脈中，這不僅間接導(dǎo)致房子成為中國市場最為重要的商品，也讓人們每每聽聞關(guān)于房市的風(fēng)吹草動(dòng)，就陷入“買不買”的糾結(jié)中。2015年，房子到底是買還是不買？ 高盛投資管理部中國副主席哈繼銘表示，買房子這個(gè)事情，最終還是地區(qū)、地區(qū)、再地區(qū)，如果是有充分就業(yè)機(jī)會(huì)，較大的城市毫無疑問是具有抗跌性的。另一些規(guī)模比較小、就業(yè)機(jī)會(huì)不充裕的地區(qū)，尤其是之前房地產(chǎn)有了過渡擴(kuò)張的城市，可能會(huì)出現(xiàn)越來越多的鬼城，越來越多的房子沒有人愿意去購買，造成下跌。 財(cái)經(jīng)作家吳曉波表示，從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面來說，未來發(fā)展是制造業(yè)和城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動(dòng)，但這兩者現(xiàn)在都有一些問題，制造業(yè)一定要轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)化也需要改革。如果轉(zhuǎn)型和改革到位，中國經(jīng)濟(jì)就沒問題，如果解決不好，中國經(jīng)濟(jì)就面臨一個(gè)巨大的泡沫。 吳曉波認(rèn)為，而當(dāng)泡沫出現(xiàn)，一個(gè)辦法是抵抗泡沫，第二個(gè)辦法就是擁抱泡沫。“比如你購買了一個(gè)高速增長的泡沫，卻能在泡沫破滅之前把它賣掉。”而這也是目前中國投資客所選擇的方式。在這樣一個(gè)背景下面，如果說對(duì)買房這個(gè)行為還存在爭議的話，另外一個(gè)問題是確定的，那就是中國人的財(cái)富在未來十年一定是不安全的。 吳曉波建議普通老百姓用兩種應(yīng)對(duì)方法， 一種就是加大對(duì)自己的投資，成長進(jìn)步到可以抵抗風(fēng)險(xiǎn)的程度，比如年輕人可以去創(chuàng)業(yè)，不創(chuàng)業(yè)的人就把自己的工作做得更加專業(yè)。 另一種是：再少的錢也要學(xué)會(huì)理財(cái)投資。買房是途徑之一，房子在未來幾年可能不會(huì)像過去十年這樣瘋漲，但還是一個(gè)保值性的商品。就區(qū)域而言，北上廣深的房價(jià)抗跌性最強(qiáng)；而二線、三線城市的房子是否具有添置價(jià)值，則取決于兩個(gè)數(shù)據(jù)： 其一，在過去的五、六年里，這個(gè)城市的人口是否處在持續(xù)增長的通道里； 其二，這一城市的服務(wù)業(yè)占及和制造業(yè)能力是否在持續(xù)的提高中。 人口的聚集能力和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)能力，是維持一個(gè)城市房價(jià)的基本條件。 “所以，如果你所在的城市滿足這些條件，2015年，一定不是一個(gè)不能買房的年份?！眳菚圆ㄕf。 而退休的“大炮”任志強(qiáng)依然火力不減，對(duì)于2015年能否買房，他更是說，只要有錢，任何時(shí)候買房都是合適的，因?yàn)橛姓诮o你保底。 任志強(qiáng)說，對(duì)于老百姓買房子什么時(shí)候最合適的問題，這是最傻的問題，都問了十幾年了，還在問，只要有錢，什么時(shí)候買都行。 克而瑞研究報(bào)告分析稱，考慮到依然處于高位的庫存壓力，2015年房價(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)，目前寧波、沈陽等城市去化周期均超過18個(gè)月，去化壓力巨大，房價(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下，去庫存仍將是市場的主旋律，房價(jià)有進(jìn)一步下探的可能。劉杉：政府買房能救中國房地產(chǎn)嗎 “從來就沒有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要?jiǎng)?chuàng)造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來看待中國的房地產(chǎn)市場，也頗為貼切。在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前，任何的人為力量，最終都無能為力。 1月24日，福州市政府下發(fā)了《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，該意見稱，市民手頭有多余商品房或安置房，可以賣給政府。 此舉解釋為，政府購房直接用來安置無房群眾。該政策出臺(tái)背景是，政府無法按期完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，同時(shí)還要向社會(huì)提供急需的安置房，而通過回購市民多余住房，實(shí)際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，最終達(dá)到消化住房庫存目的。 有報(bào)道說，包括四川在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)都開始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購住房行動(dòng)，被輿論稱之為對(duì)新一輪房地產(chǎn)政府救市。 不可否認(rèn)，這樣的集體行動(dòng)有它的合理性，這也是在住建部政策指導(dǎo)下進(jìn)行的。按照住建部長的話說，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。 正是有了統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)，回購安置房就成為一個(gè)潮流。不過需要提出疑問的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產(chǎn)嗎？ 最新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對(duì)于當(dāng)?shù)氐馁徺I力，龐大的住房庫存消化起來并不容易。如果以每套90平米算，4億平米大概為440萬套住房，而國開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬套左右。這樣看，僅憑政府回購安置房這種手段，顯然無法達(dá)到去庫存目的。 然而，房地產(chǎn)市場的最新變化，也給市場造成錯(cuò)覺，似乎認(rèn)為房地產(chǎn)周期調(diào)整很快就會(huì)結(jié)束。 不久前，北京土地拍出總價(jià)格“新地王”，樓面價(jià)繼續(xù)攀升，再加上各地大聲勢(shì)“救市”，導(dǎo)致市場對(duì)今年房地產(chǎn)市場回暖重新抱有希望，更出現(xiàn)下半年房價(jià)回升的判斷。 這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望，但現(xiàn)實(shí)很殘酷，因?yàn)檫@一次的房地產(chǎn)調(diào)整，的的確確是長周期調(diào)整，而向下拐點(diǎn)還在驗(yàn)證中。由于房地產(chǎn)具有地域性特點(diǎn)，北京市的狀況不能反映全國普遍規(guī)律，而即便是北京市，人們看到的仍只是新房的供求關(guān)系，而忽略了存量房的潛在供應(yīng)量。如果考慮到人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產(chǎn)稅，北京存量房的入市數(shù)量，很可能是意想不到的天文數(shù)字。 需要提醒各方注意的是，既不能用現(xiàn)在北京市場走勢(shì)看待全國房地產(chǎn)趨勢(shì)，也不能用北京住房的供需現(xiàn)狀，判斷未來的趨勢(shì)。 先說經(jīng)濟(jì)和人口。 支撐經(jīng)濟(jì)長期增長的要素是勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)生產(chǎn)率。而現(xiàn)實(shí)是，勞動(dòng)力供給開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，局部雖有就業(yè)壓力，總體上用工緊張，其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是，勞動(dòng)力人口增長速率下降，對(duì)住房的所謂剛性需求強(qiáng)度下降。 15-64歲勞動(dòng)力人口在總?cè)丝谥械恼急戎鹉晗陆?，?013年末為73.9.%。用于計(jì)算勞動(dòng)人口對(duì)非勞動(dòng)人口撫養(yǎng)數(shù)量的指標(biāo)總撫養(yǎng)比，也開始逐漸向上爬行，并表現(xiàn)為少兒撫養(yǎng)比逐漸下降，老年撫養(yǎng)比逐漸上升。這也意味著，勞動(dòng)力人口占比下降同時(shí)，國民生育率不足，幼兒人口增長緩慢。換個(gè)角度理解，就是住房需求壓力高峰已經(jīng)過去。 而至于城鎮(zhèn)化對(duì)房價(jià)影響，也是言過其辭。盡管統(tǒng)計(jì)上的城鎮(zhèn)化率有待提高，但真正的常住人口統(tǒng)計(jì)并不真實(shí)，這可以從農(nóng)村勞動(dòng)力以老年人為主來進(jìn)行判斷。新型城鎮(zhèn)化顯然不是再蓋房子，而是為已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)人口提供均等化的服務(wù)。 再看貨幣和偏好。 因外匯儲(chǔ)備不斷增長導(dǎo)致的貨幣被動(dòng)增發(fā)周期結(jié)束，同時(shí)政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準(zhǔn)，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場帶來支撐作用。而對(duì)于90后新生代，富裕家庭擁有多套住房，一般青年沒有購房能力，因而住房觀念改變，應(yīng)是影響未來住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國人無法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。 對(duì)于沒有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的年輕人而言，房子或是另一種隨時(shí)可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個(gè)世界都是他們的。 房地產(chǎn)帶動(dòng)作用下降，是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導(dǎo)出這樣的結(jié)論：穩(wěn)定房地產(chǎn)，就能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)。但反過來看，只要房地產(chǎn)市場出清，中國經(jīng)濟(jì)就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產(chǎn)慢慢著陸呢？90后買房好還是租房好：先具備能選擇的能力 問：我是一名上海的讀者，今年24歲，月收入在7000元左右，目前與父母同住。作為90后，我也想擁有獨(dú)立生活的空間。父母給我準(zhǔn)備了100萬元的購房款，至于是不是買房，他們讓我自己拿主意。我也看到網(wǎng)上有種說法，說90后不買房，租房更合算。我不知道這種說法對(duì)不對(duì)，請(qǐng)問標(biāo)叔，我究竟是該買房好，還是租房好？ 你這個(gè)問題還真不太好回答，因?yàn)橘I房還是租房，不能光從財(cái)務(wù)方面考慮，更多的時(shí)候還牽涉到生活方式和情感的問題。 先從總支出的角度看，根據(jù)你現(xiàn)有的條件，100萬元全部用于首付款，其余的部分采取30年公積金和商業(yè)混合貸款，貸足30萬元公積金，每月需要還款1475.82元(首套房公積金貸款年利率4.25%)，按7000元的基數(shù)計(jì)算，你每月的公積金繳納金額為980元，沖抵貸款后，還差近500元。銀行通常是根據(jù)月還款不超過收入的50%，計(jì)算貸款總額的。除去公積金貸款后，商業(yè)貸款部分月還款在3000元左右，折算成貸款額約50萬元。將首付款、公積金貸款和商業(yè)貸款加起來，你目前可以購買的房產(chǎn)總價(jià)為180萬元。30年后，你在購房上的總開銷約為263萬元。如果房價(jià)不漲，你實(shí)際支付的住房成本是83萬元。如果你租房住，1套總價(jià)180萬元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不漲，你30年花費(fèi)的租金約為108萬元，高于買房的利息支出。當(dāng)然，這些計(jì)算都是在靜態(tài)的基礎(chǔ)上，沒有考慮房價(jià)的漲跌、租金的漲跌、利率的漲跌以及投資收益等情況，但如果將所有情況都考慮進(jìn)去，我們恐怕很難得出一個(gè)明確的結(jié)果。 再從現(xiàn)金流的角度看，租房每月的支出是3000元，買房每月的月供是3500元加980元公積金沖還貸，兩者相差500元。另外，由于沒有支付首付款，100萬元資金可以進(jìn)行投資，就算按最保險(xiǎn)的投資銀行理財(cái)產(chǎn)品計(jì)算，每年獲得5%的收益，平均到每個(gè)月差不多4000元。也就是說租房會(huì)比買房每月多出4500元的現(xiàn)金流，對(duì)改善生活品質(zhì)有好處。當(dāng)然，30年后，房貸還清了，買房的人的支出就要比租房的人輕多了。 最后，從生活方式的角度來看，買房和租房其實(shí)是完全不同的兩種生活方式。買房的人希望過一種安定的生活，希望有家的感覺。租房的人希望過一種富有變化的生活，一套房子住一段時(shí)間后，有點(diǎn)厭煩了，可以換另一套房子。或者是工作單位或地點(diǎn)變了，自己可以很快搬到離上班近的地方居住。另外，買房子的人前期需要承受較高的經(jīng)濟(jì)壓力，租房的人生活會(huì)更瀟灑一點(diǎn)。 所以，我們很難簡單地說，究竟是買房好，還是租房好。每個(gè)人的情況不一樣，選擇也不一樣。只要是能讓自己感到滿意、感到幸福的選擇，都是好的選擇。當(dāng)然，你要想有選擇的權(quán)利，必須要具備能選擇的能力。按你現(xiàn)在的情況看，其實(shí)可以選擇的選項(xiàng)并不多。在上海一套180萬元的住宅，不是地段非常偏遠(yuǎn)，就是面積小、房齡長的老工房，也未必能滿足你的住房需要。先努力工作，把收入提升上去，具備了買更好房子的能力，再去考慮買房還是租房不遲。 |
