國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年11月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.0%，連續(xù)兩個(gè)月在3.0%以上的增長，階段性已達(dá)到溫和通脹指標(biāo)3%的警戒線，而助推這一因素持續(xù)上升的還有當(dāng)下蔬菜類、食品類等價(jià)格的上漲，這些因素都會(huì)進(jìn)一步助推通脹預(yù)期的增加，通脹預(yù)期的增加又會(huì)促使人們尋求相對(duì)安全的投資渠道進(jìn)行資產(chǎn)保值增值。 對(duì)于投資客來講，其實(shí)，在CPI持續(xù)上漲，房價(jià)房租連環(huán)漲的市場背景下，早已嗅出這個(gè)市場時(shí)機(jī)進(jìn)行投資。最近以來，北京、沈陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市樓市異常瘋狂——“日光盤”、半夜排隊(duì)、連夜開盤情景又現(xiàn)，購房者中，中小投資者眾。當(dāng)前，部分大中城市或多或少出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象，這使得不少購房者擔(dān)心在通脹預(yù)期下樓市后期供應(yīng)不足、房價(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市。 盡管在11月份上述城市都發(fā)布了“階段性”收緊政策，但是，因一線城市、部分二線城市提高二套首付比例、收緊高端預(yù)售許可證、收緊單身限購等政策之后，還有一個(gè)政策落地的真空期或緩沖期，在政策未落地前，改善需求、部分投資需求抓緊跑量“窗口期”積極入市，導(dǎo)致在2013年11月改善需求“最后的瘋狂”行情出現(xiàn)，整個(gè)市場成交均價(jià)仍然表現(xiàn)相對(duì)較高。 這背后其實(shí)是反應(yīng)了這樣一個(gè)事實(shí)：盡管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發(fā)，但是，短期內(nèi)來講難以改變這些城市市場供求關(guān)系較為緊張的基本面，房價(jià)持續(xù)上漲的總趨勢在短期內(nèi)也不會(huì)改變，大中城市房價(jià)高企的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。隨著通脹預(yù)期的增加，又會(huì)促使人們尋求相對(duì)安全的投資渠道進(jìn)行資產(chǎn)保值增值，買房成為投資者選擇的最佳渠道之一。 大中城市房價(jià)高企，讓低收入者感嘆“買不起房”，繼而轉(zhuǎn)去租房。但越來越多的租房者發(fā)現(xiàn)，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價(jià)相比毫不“遜色”，好不容易爭取過來漲的那點(diǎn)工資全給房東了。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年11月居住價(jià)格同比上漲2.6%。其中，住房租金價(jià)格上漲4.7%，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲，并已經(jīng)連續(xù)47個(gè)月上漲。這將進(jìn)一步加劇打工者“逃離北上廣”現(xiàn)象的發(fā)生。 當(dāng)前來講，房價(jià)房租連環(huán)漲，已經(jīng)導(dǎo)致部分城市出臺(tái)“階段性”收緊政策。從市場角度來看，不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，同時(shí)，也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征。具體來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房價(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市相對(duì)來講由于市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等這些城市，市場成交量低迷，房價(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。 在這樣的市場背景下，蕪湖、舟山、溫州等這些城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧?，?北京、深圳、廣州、上海、鄭州、廈門、福州、杭州、西安等地則有出現(xiàn)“階段性”收緊的政策。對(duì)于房價(jià)房租上漲過快的一線城市來講，大多采取二套房首付比例會(huì)提高至七成、收緊限購政策、加大中小套型住房供應(yīng)等措施。 那么，在CPI持續(xù)上漲，房價(jià)房租連環(huán)漲，同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)階段性調(diào)控政策的市場背景下，購房者到底該不該買房？對(duì)于投資客來講，在通脹預(yù)期與樓市調(diào)控并存的市場背景下，樓市還有沒有市場投資價(jià)值？ 筆者認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，無論是從最近“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是二線城市的調(diào)控措施，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過增加中低價(jià)位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購等行政化手段和措施（上海延長外地人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州延長外地人繳納社保納稅證明1年至3年，其實(shí)影響不大）。從這個(gè)角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。 此外，二套房首付比例提高至七成、收緊限購政策等多數(shù)政策屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，從這個(gè)角度來說，此項(xiàng)政策在三中全會(huì)前后發(fā)布，從作用的角度來講，應(yīng)該和“新國五條細(xì)則”一致，為短期內(nèi)遏制房價(jià)過快上漲的“救火”政策，短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場意義。 因此，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，通過“深八條”、“京七條”“滬七條”等“城市 N條”的短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為限購會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場機(jī)會(huì)。 |
